Ein Smart Home in der Eigentumswohnung ist gut machbar. Licht, Heizung und Steckdosen in den eigenen vier Wänden lassen sich genauso automatisieren wie im Einfamilienhaus. Der Unterschied liegt in den Grenzen. Rollläden an der Fassade, die Klingelanlage im Treppenhaus oder eine Wallbox in der Tiefgarage betreffen nicht nur Sie, sondern die ganze Eigentümergemeinschaft.
Dieser Beitrag zeigt, wo diese Grenzen typischerweise verlaufen, was Sie selbst entscheiden können und wie Sie Konflikte von Anfang an vermeiden.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
In einer Eigentümergemeinschaft gibt es zwei Arten von Eigentum. Das Sondereigentum ist Ihre Wohnung im engeren Sinn: Innenwände, Bodenbeläge, die Installation innerhalb der Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was das Gebäude als Ganzes betrifft: Fassade, Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Steigleitungen.
Was genau wozu gehört, regeln Gesetz, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung Ihres Hauses ist deshalb der erste Blick wert. Im Zweifel hilft die Hausverwaltung weiter.
Was Sie meist allein entscheiden
Innerhalb der Wohnung haben Sie viel Spielraum. Typischerweise gehören dazu:
- Licht und Steckdosen in den Räumen der Wohnung.
- Taster, Präsenzmelder und Displays an Innenwänden.
- Einzelraumregelung der Heizung, soweit sie an den Heizkörpern oder Heizkreisen in der Wohnung ansetzt.
- Innenliegende Beschattung wie Vorhänge oder Plissees mit Motor.
- Die eigene Unterverteilung mit den KNX-Geräten der Wohnung.
Für ein KNX-System in der Wohnung reicht in der Regel die eigene Unterverteilung. Dort sitzen Netzteil, Aktoren und die Verbindung ins Heimnetz. Die Anlage arbeitet unabhängig von den Nachbarn.
Wo die Gemeinschaft mitredet
Sobald eine Maßnahme das Gebäude oder gemeinsame Anlagen betrifft, kommt die Eigentümergemeinschaft ins Spiel. Typische Beispiele:
| Bereich | Warum er die Gemeinschaft betrifft |
|---|---|
| Außenrollläden und Raffstoren | Teil der Fassade und des Erscheinungsbilds |
| Klingel und Türsprechanlage | Gemeinsame Anlage für alle Wohnungen |
| Wallbox in der Tiefgarage | Gemeinsame Stromversorgung und Leitungswege |
| Bohrungen in Außenwand oder Decke | Eingriff in gemeinschaftliche Bauteile |
| Treppenhauslicht und Kellerbeleuchtung | Gemeinsame Anlage |
| Zentrale Heizungsanlage | Versorgt das ganze Haus |
Für viele dieser Punkte braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts haben einzelne Eigentümer bei bestimmten Maßnahmen einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sie gestattet. Dazu gehören zum Beispiel das Laden von Elektroautos und Maßnahmen zum Einbruchschutz. Das Wie, also Ausführung und Kosten, bestimmt aber weiterhin die Gemeinschaft.
Die Türsprechanlage
Die Klingelanlage ist ein häufiger Wunsch: Man möchte sehen, wer klingelt, und die Tür vom Handy aus öffnen. In einem Mehrfamilienhaus ist die Türsprechanlage aber eine gemeinsame Anlage. Sie können meist nicht einfach eine eigene Außenstation an die Haustür setzen.
Oft gibt es trotzdem Wege. Manche Anlagen lassen sich mit einer Schnittstelle in der Wohnung an das eigene Smart Home anbinden. Oder die Gemeinschaft entscheidet, die gesamte Anlage zu modernisieren. Welche Technik hier üblich ist, beschreibt Türkommunikation im Neubau planen.
Wallbox in der Tiefgarage
Eine Wallbox ist einer der häufigsten Gründe, warum Smart Home und Gemeinschaft aufeinandertreffen. Der Stellplatz gehört vielleicht Ihnen, die Leitung dorthin führt aber durch gemeinschaftliche Bereiche. Außerdem muss der Hausanschluss die zusätzliche Last tragen können.
Sinnvoll ist ein Gesamtkonzept für die Tiefgarage, auch wenn zunächst nur eine Wallbox kommt. Ein Lastmanagement verteilt die verfügbare Leistung, wenn später weitere Eigentümer nachziehen. Mehr zur Planung steht in Wallbox, Wärmepumpe, PV.
Bei Neubau und Sanierung früh ansetzen
Am einfachsten ist ein Smart Home in der Eigentumswohnung, wenn es von Anfang an eingeplant wird. Im Neubau kann der Bauträger Leerrohre, Unterverteilung und Anschlüsse für Rollläden vorsehen. Bei einer Kernsanierung der Wohnung lässt sich die Installation gleich passend aufbauen.
Bei einer Sanierung im Bestand hilft ein Blick auf die Möglichkeiten im Altbau, siehe KNX im Altbau nachrüsten. Viele Lösungen kommen ohne Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile aus.
Heizung und Verbrauchserfassung
Bei einer Zentralheizung im Mehrfamilienhaus wird der Verbrauch jeder Wohnung erfasst, etwa mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern an den Heizkörpern. Diese Erfassung ist Grundlage der Heizkostenabrechnung und gehört nicht zu den Dingen, an denen man selbst etwas verändert.
Eine smarte Einzelraumregelung ist trotzdem möglich. Oft werden dafür nur die Thermostatköpfe an den Heizkörpern gegen elektrische Stellantriebe getauscht, bei Fußbodenheizung die Antriebe am Heizkreisverteiler der Wohnung. Ob Ventile und Verteiler zum Sondereigentum gehören, regelt wieder die Teilungserklärung. Sprechen Sie vor dem Umbau mit der Verwaltung und dem Messdienst, damit die Abrechnung nicht gestört wird.
Rücksicht auf die Nachbarn
Ein Smart Home in der Wohnung kann auch die Nachbarn betreffen, ohne dass es um Eigentum geht. Rollläden, die nachts um fünf automatisch fahren, sind hörbar. Eine Außenkamera auf dem Balkon kann den Gemeinschaftsbereich erfassen und damit Datenschutzfragen aufwerfen. Planen Sie solche Funktionen mit etwas Rücksicht. Das erspart Diskussionen in der nächsten Eigentümerversammlung.
Gut vorbereitet in die Versammlung
Wenn Sie für eine Maßnahme einen Beschluss brauchen, hilft eine gute Vorbereitung. Beschreiben Sie, was Sie vorhaben, wo Leitungen verlaufen, wer die Kosten trägt und wie das Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Ein kurzes Konzept vom Fachbetrieb macht den Antrag verständlicher. Für eine solche fachliche Prüfung eignet sich ein Planungscheck.
Kurz zusammengefasst
In der Eigentumswohnung entscheiden Sie über die Installation innerhalb Ihrer Wohnung meist selbst. Fassade, Türsprechanlage, Tiefgarage und zentrale Anlagen betreffen dagegen die Gemeinschaft. Schauen Sie zuerst in die Teilungserklärung, sprechen Sie früh mit der Verwaltung und bereiten Sie Anträge gut vor. Dann steht dem Smart Home auch im Mehrfamilienhaus wenig im Weg.
